78/100
mejor equilibrioMás residencial, subte D y oferta gastronómica; menor prima turística que Palermo.
76/100
mejor demanda temporalMáxima liquidez turística, pero prima de compra, competencia y sensibilidad normativa.
71/100
uso propio sólidoDemanda estable y caminabilidad; revisar edificio, ascensor y costes de actualización.
68/100
calidad residencialMuy buena salida residencial; el presupuesto llega justo a producto de menor superficie/calidad.
65/100
valor de entradaTicket bajo y Subte A; demanda turística más débil que los anteriores.
Ofertas individuales abiertas y verificadas
Todas devolvieron HTTP 200 y coincidieron título/precio con su ficha de Mercado Libre durante esta ejecución. Ubicación: aproximada salvo que la ficha publique dirección. Se excluyen anuncios >US$200.000. “No publicado” no se infiere.
| # / zona | Ficha verificada | Precio oferta | Lectura Atlas |
|---|
Mapa de precisión declarada
Marcadores desplazados dentro de cada microzona: son aproximados, no direcciones deducidas. Teselas © OpenStreetMap contributors.
Comparador y modelo prudente
Precio USD · renta mensual bruta USD
Ocupación % · gastos operativos %
Incluye vacancia vía ocupación y gastos de gestión/expensas/mantenimiento como supuesto agregado. Falta cotizar impuestos, mobiliario, obra y gestión real por dirección.
• Palermo: sólo con reglamento compatible y expensas acreditadas; máximo disciplinado orientativo: US$180k salvo unidad excepcional.
• Colegiales: la ficha de 51,5 m² a US$145k equivale a US$2.816/m² sobre superficie total declarada; pedir comparables cerrados y expensas.
• Recoleta/Belgrano: no mezclar oferta con cierre; no se calculó US$/m² si la ficha no publicó superficie verificable.
Normativa y riesgos decisivos
Alquiler temporario turístico en CABA
La Ley CABA 6.255 regula el alojamiento turístico temporario y prevé registro; la operación concreta exige verificar el régimen vigente ante Turismo GCBA, inscripción/habilitación correspondiente, cumplimiento de seguridad y si el reglamento del consorcio lo permite. Un anuncio que diga “ideal Airbnb” no sustituye esos requisitos. Referencias: Boletín Oficial CABA y GCBA.
Comparación de microzonas, evidencia y límites
Palermo Soho/Hollywood: concentración de gastronomía, diseño y visitantes; la oferta verificada incluye una unidad en Palermo Soho expresamente comercializada para temporario. Riesgos: prima, sobreoferta y controles. Recoleta: parques, museos, salud y demanda de estancia media; mejor encaje de uso propio, no asumir automáticamente mayor ocupación turística. Belgrano: Barrancas/Cabildo/subte D y demanda residencial; stock dentro de tope escaso. Colegiales: conexión Olleros/subte D y perfil mixto; buena relación espacio/ticket en el candidato. Caballito: subte y centralidad, pero turismo menos profundo. No se presentaron series de 10 años: no hubo una fuente oficial homogénea por microzona y sería impropio inventarla.
Due diligence antes de oferta
Título y dominio, inhibiciones/cargas, reglamento y actas/expensas/derrames, planos y superficie, estado de gas/electricidad, ABL, matrícula CUCICBA, ocupación, habilitación turística y registro, seguro, inventario/mobiliario, y cotización real de gestión. Abogado, escribano y contador local deben validar lo jurídico/fiscal.
Registro, fuentes y expiración
Portales consultados: Mercado Libre Inmuebles (fichas individuales) y Zonaprop/Argenprop como intentos de cobertura; estos dos últimos bloquearon acceso automatizado (Cloudflare), por eso no se atribuyen sus anuncios ni se mezclan datos no verificables. La investigación expira el 09/09/2026; los anuncios pueden variar o caer antes. Archivo de datos y control: JSON · CSV.
Modelos usados: Luna para extracción mecánica, apertura de enlaces, normalización y maquetación; Terra para investigación local, comparación, riesgos, modelo y síntesis. Sol no utilizado.